Опубликовано 13.04.2020

Квадратные ветры, или заразится ли наш отечественный рынок недвижимости коронавирусом?

Алишер Кожасбаев, предприниматель и девелопер

 В текущей ситуации много описано про смертельно опасный вирус Covid-19, его последствия для экономики, бизнеса. Как правило, предметных рецептов «что делать» никто не дает, т.к. ситуация действительно нетривиальная для всей мировой экономики. 

 

Все советы сводятся к двум-трем пунктам, таким как: мыть руки, проветривать помещения, носить маски и перчатки. 

 

Как поступать бизнесу, особенно малому и среднему, никто не говорит, и, наверное, не скажет. 

 

Разобраться в ситуации помог Алишер Кожасбаев, предприниматель и девелопер. Анализ рынка недвижимости и дальнейшие перспективы в нашем материале. 

Пожалуй, в эпоху финансовых акул, рынка акций, облигаций, деривативы – это первый шок такого уровня. 

 

В конечном итоге, что именно будет происходить до того, как вакцина от нового вируса будет разработана и получит широкое распространение – непонятно никому, и сценариев здесь может быть десятки. 

 

В такой ситуации некоторые люди, обладающие определенными сбережениями, начинают задаваться вопросом, стоит ли покупать квартиру, дом, или земельный участок прямо сейчас, в период шока. Что ж, это тоже подход, у него даже есть название  –контрциклические действия в период кризиса. 

 

Для того, чтобы понимать, что будет происходить с рынком недвижимости, и нужно ли бежать покупать прямо сейчас, нужно сначала кратко понять -  какова была ситуация буквально месяц - два назад, до пресловутой пандемии. 

 

Тезисно, происходило вот что: 

 

1.         Оценка валютного компонента, проще говоря, валютная доля в общей себестоимости строительства составляла в среднем порядка 40-50%. 

2.         При более чем двукратной девальвации за последние 5 лет, цена на недвижимость в тенговом эквиваленте выросла на 20-25%.

3.         Если говорить в отдельности про г. Алматы, то еще один фактор – это сильный дефицит земельных ресурсов. 

4.         В конечном итоге монетизация инвестиций в строительство происходила на уровне 8-12% годовых в тенге, что меньше или равно обычной депозитной ставке, при том, что положить деньги на депозит гораздо менее рискованно, чем инвестировать их в строительство. 

 

Таким образом, еще месяц-два назад мы видели такую картину, при которой на рынке недвижимости практически отсутствовали рыночные инвесторы, и отсутствовали кредитные средства банков. 

 

В  итоге рынок свелся к тому, что на нем остались только достаточно крупные строительные компании, инвестировавшие собственные средства. 

 

Это в свою очередь привело к нескольким результатам: 

 

1.         Относительно низкие темпы ввода нового жилья. 

2.         Практически полное отсутствие новых ярких архитектурных проектов, которые останутся на многие десятилетия архитектурным памятником наших городов. Появление таковых и невозможно в период низкой рентабельности, падения доходов населения, и отсутствия спроса на товары выше среднего ценового сегмента. 

3.         Рынок строительства стал просто не интересен рыночным инвесторам, проще говоря, строить мало кому хотелось. 

 

Что произошло за последний месяц: 

 

1.         Драматическое падение цен на экспортные товары нашей страны (нефть, металлы). 

2.         Серьезный удар по МСБ, вследствие объявления пандемии, режима ЧС и карантина, напоминающий нокаут от лучших боксеров современности. 

3.         Потеря рабочих мест, неоплачиваемые отпуска для впечатляющего количества граждан. 

4.         Рост цен и инфляция, выходящая за рамки целевого коридора.

5.         Еще большее снижение доходов государственного бюджета, сальдо которого и до всех этих шоков было отрицательным. Напомню, что дефицит гос. бюджета финансируется из национального фонда, т.е. мы стали «проедать» еще большую часть нашей национальной подушки безопасности, чем раньше. 

6.         Серьезное ослабление курса национальной валюты. 

 

Вообще при серьезном ослаблении курса национальной валюты на рынке недвижимости происходит одновременно два процесса, которые находятся друг с другом в сильном конфликте – с одной стороны, себестоимость неизбежно растёт, и цены должны повышаться, с другой стороны растет инфляция практически на все группы товаров, реальные доходы населения падают, отсюда катастрофично падает покупательская способность рынка недвижимости. 

 

А когда твой товар никто не покупает в силу его дороговизны – цены должны начать снижаться (вспоминаем про инвестиционную привлекательность строительства жилья, и понимаем, что падать особо то и некуда). 

 

В текущей ситуации мы можем наблюдать, как многие девелоперы приостановили строительство, как говорится, «до выяснения обстоятельств». Всем понятно, что себестоимость вырастет, многим понятно, что больших резервов в маржинальности просто нет, для того чтобы «растворить» увеличение себестоимости через снижение прибыли. 

 

Поэтому девелоперы сейчас находятся между молотом и наковальней, когда строительные бригады собраны, а собрать сильные строительные бригады очень сложно, и, если это сделано, терять «команду» в строительстве очень опасно, себестоимость растёт, материалы дорожают, при этом девелоперы отчетливо понимают, ситуация называется «риски случились», их построенную недвижимость теперь могут по такой цене просто не купить, или покупать гораздо дольше, чем прогнозировалось в бизнес-плане. 

 

Конечно, в данном случае простой житейский тезис «время все лечит» однозначно применим и в этом случае. Давайте вспомним ситуацию 4-летней давности, когда цены на нефть также рухнули, произошла девальвация национальной валюты, когда с уровня 180-185 тенге за 1 доллар, наша национальная валюта в одночасье была отпущена в свободное плавание. 

 

Тогда девелоперы испытали серьезный удар, хоть и куда менее болезненный, чем сейчас. Тем не менее, и экономика со временем адаптировалась, также адаптировались и строители, и покупатели. Были найдены резервы для уменьшения себестоимости, доходы населения в тенговом выражении постепенно выровнялись, и рынок продолжил жить. 

 

Сейчас вопрос только в том, что любой бизнес, это постоянный процесс получения доходов и осуществления расходов. Но сейчас доходы остановились. Смогут ли отечественные застройщики просто пережить тот период, за который время все вылечит. 

 

Многие говорят сегодня, что мир уже не будет прежним. Это понимают и девелоперы.

 

Уже сегодня можно говорить о нескольких очевидных последствиях. 

 

Во-первых, темпы продаж жилья точно не вырастут в ближайшие несколько лет. Наоборот – будут падать. 

 

Во-вторых, себестоимость увеличится безвозвратно. В условиях падения темпов продаж придется удешевлять проекты, чтобы строить более дешевое жилье, заменять материалы на менее качественные, чтобы в конечном итоге выйти на ту цену, по которой покупатели смогут купить. 

 

В этой связи неизбежно и падение темпов строительства жилья, т.е. предложение будет сокращаться под упавший спрос. 

 

Отдельный вопрос с вторичным жильем, где ценообразование происходит исходя только из того фактора, сколько денег продавец хочет получить за свои квадратные метры, что также часто основывается на том, за сколько продавец когда-то сам купил ту или иную квартиру. Причем часто считают в долларах, а не в тенге. 

 

К сожалению, для продавцов, в данном случае это всего лишь так называемые «хотелки». 

 

Кризис на рынке жилья 4-летней давности четко дает ответ на этот вопрос. Тогда продавцы вторичного жилья тоже предпочитали считать, почем они когда-то купили свою квартиру в долларах, и желали, как минимум за столько же в долларах и продать. Но этого раз за разом не случалось.

 

В итоге спрос просто перетек на рынок первичного жилья, который быстрее смог посмотреть правде в глаза, а продавцы вторичного жилья приняли решение посидеть на своих квадратных метрах еще, в ожидании, что будет происходить. 

 

Со временем вторичный рынок также адаптировался под новые реалии, осознал, что в долларах столько уже не получить, и постепенно «вторичка» стала торговаться уже по новым рыночным ценам. 

 

Таким образом, резюмируя, уже сегодня видится несколько последствий для рынка недвижимости в целом: 

 

1.         Темпы строительства коммерческого жилья будут падать (под «коммерческим» жильем понимаются жилые комплексы, которые застройщики строят за свои деньги, с целью дальнейшей продажи и получения прибыли, т.е. не то жилье, которое строится по гос. программам, преимущественно максимально недорогого уровня, в основном для социально-уязвимых слоев населения). Это означает снижение предложения на рынке.

2.         Спрос также будет падать. Тут без дополнительных пояснений.

3.         То, что будет строиться – будет дальше удешевляться с точки зрения материалов, планировочных и иных проектных решений. 

 

Здесь хочется отметить еще одну интересную тенденцию, которая может быть для кого-то осталась незамеченной. 

 

Давайте сравним те жилые комплексы, которые, скажем, появлялись в период нулевых, с жилыми комплексами десятых – больше нет таких просторных планировок, с большими прихожими, гостиными, высокими потолками по 3 - 3,5 метра, все меньше квартир с отдельной кухней. 

 

Когда покупательская способность падает, покупатели пытаются удовлетворить свои рациональные потребности, например, у меня семья, двое детей, мне нужно 3 комнаты, да подешевле. 

 

В ответ застройщики начинают поставлять соответствующее предложение – трехкомнатная квартира, но уже не 120 квадратных метров с высокими потолками, а 80 метров, с потолками 2,7 метра. 

 

Это и есть кризисное проектирование и строительство. Т.е. застройщик начинает удешевлять как планировочные, иные проектные, так и инженерные решения. 

 

Если Вы сегодня задумываетесь над покупкой жилья, то надо понимать, что совет покупать, или нет, зависит от того, как хранятся Ваши сбережения: 

 

1.         Сбережений нет или совсем немного, но есть потребность в недвижимости, а покупка планируется за кредитные средства (только если кредит в тенге, если кредит валютный, то лучше сразу отказаться от такой покупки). 

2.         Сбережения хранятся в иностранной валюте (USD, EUR)

3.         Сбережения хранятся, диверсифицировано, достаточно существенная часть номинирована в тенге. 

 

В первом случае, если покупка планируется в кредит, взятый в тенге, Вам нужно только ответить на вопрос, сможете ли Вы в период неопределенности с доходами свой кредит обслуживать. И над этим стоит задуматься как минимум несколько раз. 

 

В период таких сильных шоков лучше иметь как можно больше сбережений, и как можно меньше долгов. Но если есть понимание, что платежи по кредиту Вам точно посильны, и какой-то из банков точно готов выдать Вам кредит в тенге – то сейчас однозначно время покупать. 

 

Во-первых, Вы зафиксируете цену, потому что в силу всех вышеописанных, а также не описанных факторов (в одной статье не распишешь всю экономику), особенно учитывая темпы обесценивания национальной валюты, самое последнее что произойдет – это падение цен именно в тенге. 

 

Во-вторых, Вы можете выбрать из того предложения, которое построено относительно качественно, т.к. повторюсь, однозначно будет удешевление новых строящихся объектов в материалах, а соответственно и в качестве жилья. 

 

В-третьих, дальнейшие девальвации по отношению к Вашей квартире уже не будут болезненны, т.к. кредит зафиксирован в тенге. 

 

Во втором случае, если сбережения есть, и хранятся они в иностранной валюте, нужно понимать, что в силу падения покупательской способности и оценки валютного компонента в себестоимости в 40-50%, дальнейший рост цен на недвижимость никогда не будет равен размеру девальвации, т.е. если тенге ослабляется на 30%, цены на недвижимость в тенге вырастут не более, чем на 10-15%, если вырастут вообще. 

 

Если, как описано о случае №1, точно можно не рассчитывать на падение тенговых цен, то на рост цен в долларах также абсолютно точно можно не рассчитывать, поэтому с покупкой однозначно лучше не торопиться.

 

Гораздо более взвешенным подходом было бы спокойно «пересидеть» кризис со своей накопленной валютой, и потом уже, на максимально упавшем рынке спокойно присмотреть себе квартиру, дом, или земельный участок. 

 

В третьем случае, если сбережения есть, но существенная часть номинирована в национальной валюте, ответ самый непростой.

 

 Здесь любой экономист или финансист однозначно подтвердит, что сегодня существует очень много факторов давления на тенге, также все понимают, что мы еще не видим всех скелетов в шкафу, и наша национальная валюта однозначно продолжает находиться под серьезным давлением, которое пока обещает только усиливаться. 

 

Иными словами, дальнейшее ослабление тенге не то чтобы гарантировано, но вероятность этого достаточно высока. Чисто финансово в таком случае нужно взвешенно ответить себе на вопрос - верите ли Вы в укрепление тенге или в его ослабление. 

 

Если Вы прогнозируете ослабление, выгодней «перевернуться» в иностранную валюту даже по сегодняшнему курсу, и пока ничего не покупать.

 

Одновременно с тем волатильность в период такой сильной мировой турбулентности присуща и доллару, и евро. Хранение сбережений в этих валютах однозначно не является панацеей от всех шоков. 

 

Квадратные метры – это такая валюта, которая чего-то стоит не только потому, что это актив, в который инвестированы Ваши сбережения, но и потому, что здесь можно жить и иметь свой домашний очаг как Вам, так и Вашим детям, и, если Вы не собираетесь продавать этот актив, тогда и не так важно, поднялся он в определенном моменте в цене, или опустился. 

 

Поэтому, если сбережения диверсифицированы, и достаточно большая часть лежит в тенге, тогда ответ крайне неочевиден. Хотите инвестировать и заработать – недвижимость сегодня не тот рынок. 

 

Боитесь за завтрашний день с точки зрения наличия сбережений на случай потери работы – тоже лучше таких дорогостоящих покупок не совершать. В период таких сильных кризисов чистые деньги и продовольственные товары – пожалуй, лучшие активы. 

 

Но если Вам очень нужна жилплощадь, а оставшаяся после покупки часть сбережений достаточно для финансовой «подушки безопасности», тогда рассмотреть покупку жилья сейчас может быть неплохим решением.

 

Редакция OpenAsia
Редакция OpenAsia
Автор материала

Читайте также

Вернуться в начало